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房價未跌,為何這些城市房價卻在“拋物線”式回落


昨日國家統計局公布了5月份房價變化情況,70個大中城市房價整體仍然小幅上行,一二線城市環比漲幅均與上月相同或回落,三線城市環比漲幅略有回升。

然而梳理過去17個月重點城市商品住宅成交均價走勢變化發現:北京、上海、南京、廈門、杭州、大連、三亞、海口等多城成交均價卻呈“拋物線”式回落,而現實是項目降價案例著實寥寥,折扣力度更是十分有限,這樣的回落卻是為何?

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房價整體運行平穩,但北京、上海、南京等多城呈“拋物線”式回落

盡管調控政策持續發力,多數城市房價整體運行平穩。不過,部分城市房價卻趨勢性回落,其中不乏北京、上海這類一線城市以及南京、三亞這類二、三線城市。典型如北京,2018年12月份全市商品住宅成交均價一度升至63280元/平方米歷史高位,截止2019年5月份成交均價跌至39985元/平方米,較前期高點跌幅多達-37%。與此同時,上海、南京等多城房價明顯回落,較前期高點跌幅都在-10%以上。

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項目降價寥寥,房價“回落”主因在于低總價產品成交比重再次上升

2017年以來,盡管一線和熱點二線城市之間、各項目之間去化率顯著分化,尤其是“限價”導致部分城市、部分區域一二手房價格嚴重倒掛,使得中高端產品一房難求,反而部分城市遠郊的中低總價樓盤實實在在感受到去化壓力,但打折降價的案例著實寥寥,折扣力度更是十分有限;部分城市項目實行低價營銷吸客,僅限于少量特價房乃至尾盤這類難以去化的產品,頗有試探營銷的意味。正基于此,當前部分城市新房成交均價走低、呈現“拋物線”形態并不是市場真正降價的結果,只能是市場成交需求結構正在發生變化的結果——從中高端產品熱銷向中低端剛需和改善自住需求回歸轉變。

首先,北京、南京、廈門、三亞、上海等多城購房套均成交總價皆有不同程度的回落。典型如三亞,套均成交總價由2018年下半年349萬元降至2019年前5月296萬元,降幅多達-15%。北京、廈門更是顯著回落,跌幅都在-20%以上。

其次,從成交總價段來看,這5個城市低總價產品持續熱銷,成交占比均明顯提升,中高價位產品成交比重普遍下降。譬如,2019年1-5月北京200萬-300萬元、300萬-400萬元總價段成交占比分別為17.9%和23.6%,較2018年下半年分別凈增長10.4個百分點和14.2個百分點;又如三亞前5月100萬-200萬元、200萬-300萬元總價段成交占比分別為23.7%和44.3%,較2018年下半年分別凈增加11.8個百分點和5.2個百分點;再如上海,今年前5月,最高占比20.1%的300萬-400萬元之間的比重繼續提升4個百分點,600萬-1500萬元之間成交占比則下降了7.6個百分點。

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市場正由“倒掛價差”推動熱銷向自住購房需求回歸,產品去化將再次分化

過去兩年多來,一線和熱點二線城市嚴格“限價”導致部分價格倒掛項目開盤去化表現出眾,購房者搶購、開盤即售罄的案例不在少數。尤其是中心城區中高端產品巨大“價差”導致性價比優勢突出,購房者“買到即賺到”的心理預期強烈。反觀遠郊中低價剛需盤缺乏性價比優勢,市場觀望情緒濃重,去化表現一直不盡人意,部分新開盤項目去化率甚至不足10%,在城市內部的項目之間銷售表現分化日益加劇。

然而去年四季度以來,通過成交結構變化在房價端的表現不難看出,在“房住不炒”的政策大環境下,投資、投機性需求顯著受限,中低端剛需和改善自住需求正在重新回歸,并成為市場主流,推動當前一線和部分二線城市市場成交逐漸企穩回升。我認為當下房地產市場正由“倒掛價差”推動熱銷逐漸向自住購房需求回歸,在售項目成交去化將進一步分化。區別于市場傳統認知,自住客群對于市場價差不甚關注,更為看重購房首付款以及月供還貸能力,意即低總價產品往往有著更高的市場接受度,成交占比有望持續提升。

 

綜上所述,在“房住不炒”的政策大背景下,當下房地產市場正由“倒掛價差”推動熱銷向自住購房需求回歸,低總價產品往往有著更高的市場接受度。對于房企而言,主動迎合購房消費需求變化,適當增加開發低總價產品,或許才是逆周期制勝的根本之道。

本文轉載自:克而瑞研究中心


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